Diritto di proprietà (affitto e locazione)
Primo e secondo “lockdown”: Effetti sui contratti di locazione
Col primo cosiddetto “lockdown” le aree per i clienti di alcuni locali commerciali sono state chiuse con decreto e con effetto dal 16 marzo 2020 al parzialmente 1° maggio 2020. Ora c’è il secondo “lockdown”, in cui si ha anche chiudo le aree per clienti dal 17 novembre 2020 al 3 dicembre 2020. Queste chiusure sono però limitate – servizi che non sono “vicino al corpo” (come p.e. un parrucchiere), possono essere forniti (Per maggiori dettagli si veda “Covid- 19 Legge sulle misure”).
Gli inquilini di locali commerciali hanno quindi la domanda, se devono continuare a pagare l’affitto (completo) durante questo periodo (di chiusure). Per questi casi di COVID-19 e i divieti di ingresso delle aree per clienti, il Codice Civile Austriaco (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch - ABGB) contiene già disposizioni relative alle riduzioni di affitto e alle riduzioni di affitto per i locali commerciali. In ogni singolo caso, si deve considerare se e in quale misura il canone di locazione può essere ridotto per il periodo di chiusura - in caso di (parziale) inutilizzabilità. In ogni caso, gli oggetti che non sono stati colpiti dalle chiusure (ad esempio gli uffici) erano utili.
- Pagamento dell’affitto durante il periodo di chiusura
Siamo generalmente convinti che l'art. 1104 segg. del ABGB, che prevedono che in caso di circostanze eccezionali (comprese espressamente anche quelle connesse all’epidemia) l’affitto possa essere ridotto, stabilisce che i locatori di locali commerciali che non possono più utilizzare questi locali a causa della chiusura non devono pagare l'affitto. Nel caso di COVID-19, i due elementi necessari dei fatti dell’art. 1104 segg. ABGB sono (i) l’epidemia e (ii) l'inutilità. Da parte di molti inquilini, il punto (ii) è spesso trascurato e sostengono che l'esistenza di un'epidemia (cioè che COVID-19 esiste) potrebbe già portare a una riduzione dell'affitto perché non possono utilizzare le loro proprietà per paura di un'infezione.
Tuttavia, la situazione giuridica purtroppo non è chiara, perché la pratica dimostra che in diversi casi singoli la situazione non risulta affatto chiara: i) la differenziazione tra affitto (Miete) e locazione (Pacht) secondo il diritto austriaco, ii) la possibilità di una riduzione dell'affitto fino a zero, iii) come possono essere escluse contrattualmente le conseguenze dagli articoli 1104 e seguenti. ABGB?
1. Se sono applicabili le disposizioni in materia di affitto o di locazione devono essere chiarite in ogni singolo caso, a tal fine devono essere esaminati e valutati una moltitudine di criteri. La denotazione del rispettivo contratto è irrilevante.
2. L'importo della riduzione dell'affitto deve essere differenziato:
a. se si applica il regolamento per l'affitto (Miete), una riduzione dell'affitto a zero è possibile solo in caso di completa inutilità dell'affittato. Se i locali commerciali possono ancora essere utilizzati (ma non per completamente altri scopi), il canone può essere ridotto solo di conseguenza. Tuttavia, quest'altro uso sarà difficile da sostenere, ad esempio nel caso di magazzini o punti vendita, poiché in questo caso il magazzino con la merce (non vendibile) probabilmente non sarà di alcuna utilità per l'inquilino.
b. La situazione è completamente diversa nel caso di un contratto di locazione (Pacht); in questo caso (a parte gli accordi contrattuali) si deve fare una distinzione come segue:
(i) se il bene locato non può essere utilizzato, non è dovuto alcun pagamento del canone di locazione (come nel caso dell'affitto);
(ii) in caso di utilizzabilità parziale, esiste una disposizione di legge nella sezione 1105 ABGB, secondo la quale una riduzione degli interessi è possibile solo in casi eccezionali. Questi sono (a) se il bene locato è stato affittato per un massimo di un anno E (b) il reddito è diminuito di oltre la metà a causa della riduzione di valore; altrimenti (tranne che in caso di completa inutilizzabilità, si veda il punto (i)) non è possibile alcuna riduzione del canone di locazione.
3. Art. 1104 e segg. ABGB può essere escluso per contratto, e sono quindi disposizioni dispositive. È pertanto indispensabile una revisione del contratto nei singoli casi.
In pratica, è necessario considerare quanto segue:
Se l'affitto (se l'inquilino si assume in linea di principio il diritto ad una riduzione dell'affitto) viene pagato con riserva o non viene pagato affatto e come l'affitto già pagato per il mese di marzo e aprile oppure anche novembre 2020 (spesso) viene ripagato pro rata va deciso caso per caso. A tal fine occorre considerare se esiste una garanzia (bancaria) e se e in quali circostanze può essere richiesta dal locatore. Nel caso degli affitti di abitazioni, ad esempio, il legislatore ha ordinato che le cauzioni non possono essere utilizzati per coprire gli arretrati di affitto. Una regolamentazione corrispondente avrebbe probabilmente senso anche per gli affitti commerciali; se si guarda alle spiegazioni, sembra che il legislatore ritenga che la situazione ai sensi dei §§ 1104 f ABGB sia sufficientemente regolamentata e non abbia probabilmente riconosciuto complessi problemi pratici. Conciò si tratta di come evitare il ruolo di attore (il che significa, tra l'altro, che la tassa processuale deve essere prefinanziata). Inoltre, è necessario riflettere attentamente su come evitare una disdetta da parte del locatore, in quanto tale disdetta di solito non è nell'interesse dell'inquilino; a tal fine, si consiglia di mantenere l'affitto non pagato come fondo di riserva per poter reagire in termini di liquidità, se necessario.
Inoltre, non è assolutamente chiaro come il locatore debba affrontare la situazione di non ricevere il pagamento dell'affitto ma di dover rimborsare il prestito.
Nessuna risoluzione del contratto di locazione per via delle conseguenze di COVID-19
Appartamenti in affitto: I contratti di locazione dei locatari interessati da COVID-19 non possono essere rescissi dai locatori tra il 1° aprile 2020 e il 30 giugno 2020 a causa di ritardi nei pagamenti. Inoltre, l'esecuzione dello sfratto può essere rinviata su richiesta fino a 31 dicembre 2020.
Per quanto riguarda gli effetti di COVID-19 sulla legge sulle azioni, occorre innanzitutto distinguere tra affitti residenziali e affitti/locazioni commerciali. Nel caso dell'affitto residenziale, il legislatore si concentra esclusivamente sulla riduzione della capacità economica dell'inquilino, poiché gli appartamenti possono (naturalmente) essere ancora utilizzati. Con la seconda legge federale sulle misure di accompagnamento alla COVID-19 nel settore giudiziario (2. COVID-19-JuBG), che è stata adatta qualche volta, è stata introdotta la sezione 1 leg cit, con la quale il locatore non può, in linea di principio, "porre fine" a un inquilino non pagante interessato dalla COVID-19.
a) Nessuna risoluzione o cancellazione del contratto di locazione a causa di pagamenti arretrati
Se i pagamenti dell'affitto sono dovuti tra il 1° aprile 2020 e il 30 giugno 2020, che non sono o non sono interamente pagati dall'inquilino, e se l'immobile affittato è un appartamento, il locatore non può rescindere il contratto di locazione esclusivamente sulla base di questi arretrati. Sono ipotizzabili altri motivi indipendenti per la risoluzione e la risoluzione a causa di altri ritardi di pagamento al di fuori del suddetto periodo. Inoltre, il § 1 2° COVID-19-JuBG si applica solo se i risultati economici dell'inquilino sono anche significativamente compromessi a causa della pandemia COVID-19. Inoltre, il locatore non può far annullare il contratto ai sensi del § 1118 ABGB. Ai sensi del § 17 comma 2 2° COVID-19-JuBG, tali disposizioni scadranno alla fine del 30 giugno 2022. Ciò significa che gli arretrati di pagamento sostenuti nel corso del 1° aprile 2020 e del 30 giugno 2020 devono essere pagati integralmente dal locatario fino alla data di scadenza, altrimenti il locatore può risolvere il contratto di locazione a partire dal 1° luglio 2022 o intentare un'azione legale per la risoluzione del contratto a causa di tali arretrati. Il diritto dell'intero locatario, senza colpa grave, di impedire la risoluzione o la risoluzione del contratto mediante pagamento, come previsto dal § 33 comma 2 e 3 della legge tedesca sui contratti di locazione (MRG), rimane inalterato dalle misure COVID-19.
b) Nessuna richiesta legale di pagamento posticipato da parte del locatore
Inoltre, fino al 31 dicembre 2020, gli arretrati non possono essere reclamati in tribunale o coperti da un deposito cauzionale. Indipendentemente da disposizioni contrattuali divergenti ai sensi del § 3 2 COVID-19-JuBG, agli arretrati di pagamento viene applicato un tasso d'interesse massimo del 4% ai sensi del § 1000 comma 1 ABGB. Il locatario non è responsabile di eventuali misure esecutive o di riscossione extragiudiziali.
c) Ambito di applicazione delle nuove regole
Indipendentemente da ciò, queste nuove disposizioni si applicano nell'ambito di applicazione integrale, parziale e non applicabile della MRG, a condizione che si tratti di un affitto residenziale (cioè non di un affitto o di una locazione di locali commerciali). Le disposizioni sono obbligatorie.
d) Prolungamento a breve termine di contratti di locazione residenziale a tempo determinato
Ai sensi dell'art. 5 2 COVID-19-JuBG, i contratti di locazione a tempo determinato soggetti alla MRG (almeno nell'area di applicazione parziale) che scadono dopo il 30 marzo 2020 e prima del 1° luglio 2020 sono soggetti alla proroga scritta fino al 31 dicembre 2020 o per un periodo più breve.
e) rinvio delle esecuzioni di sfratto
Secondo il § 6 2° COVID-19-JuBG, anche l'esecuzione dello sfratto deve essere rinviata senza l'imposizione di un deposito cauzionale su richiesta della parte obbligata, se l'appartamento è indispensabile per soddisfare le esigenze abitative urgenti della persona o delle persone che vivono nella stessa abitazione. Ciò non vale se lo sfratto è indispensabile per evitare gravi svantaggi personali o economici del creditore; nelle spiegazioni viene anche menzionata la condizione di urgenza (che probabilmente si intende per indispensabile). Al più tardi sei mesi dopo l'autorizzazione, la procedura deve essere proseguita su richiesta del creditore, o prima se sono state revocate le misure adottate per impedire la diffusione del COVID-19 (riguardante le restrizioni alla libertà di circolazione e ai contatti interpersonali).